中国老龄化社会正在进入发展期，“银发经济”成了各行业竞相角逐的重要赛道，养老市场床位供给正迎来“大爆发”。基于企业养老床位规模大小，康养行业格局已初步形成。克而瑞康养数据显示，2023中国康养企业养老床位规模TOP50企业床位总规模共计53.7万张，其中TOP20企业的市场占比达67.7%。房企作为入局康养行业的主要企业类型之一，床位拥有量占比仅16.5%，市场容量远低于行业预期。业内人士表示，房企布局养老行业，除了需要彻底转变“卖房子”的营销思路外，还要提升运营能力。

　　房企抢滩“养老蛋糕”，市场容量远低于预期
　　养老行业所催生的市场机遇愈发被业内所关注。自2008年国内首个会员制养老项目亲和源开业以来，建成了多家高端养老社区。随后养老地产市场的“蛋糕”吸引了众多房企抢滩加入。据记者不完全统计，截至目前，已经有超过30家房地产企业进入养老地产行业，其中包括万科、绿城、万达、复星、远洋、融侨等。
　　万科早在2009年年报中即提出要探索养老地产业态，2017年定位为“城乡建设与生活服务商”，将养老并入四条主要业务线中的“美好生活场景师”中；保利在2010年年报中正式提出发展养老地产的规划，2011年开始正式推动在北京、上海、广州等地的养老地产项目，并成立养老产业专业管理公司等。2012年，“十八大”报告提出“积极应对人口老龄化，大力推进老龄服务产业发展”。借此契机，远洋集团积极响应政策、践行企业社会责任，正式投入养老事业，并创立“椿萱茂”高端养老服务品牌。
　　不过，房企作为入局康养行业的主要企业类型之一，市场容量远低于行业预期，涉房企业床位拥有量仅8.85万张，占比16.5%。在2023中国康养企业养老床位规模TOP50榜中，有10家涉房企业，但在TOP10企业中仅有1家房企（燕达集团1.5万张）。
　　聚焦典型房企来看，市场容量进一步减少。据克而瑞康养不完全统计，截至2023年8月，30家入局康养行业的典型房企中，只有8家房企的床位规模进入TOP50榜单，截至6月30日的床位量只有6.8万张，占比仅12.7%。典型房企中仅华润和保利的床位量超过1万张，万科、绿城的床位量紧随其后，规模不足1万张，整体来看，典型房企养老床位的市场占有率普遍较低。另外，从未入榜的典型房企来看，除碧桂园和朗诗的床位量超2000张，其他典型房企的床位规模普遍在2000张以下。
　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，这背后有两大原因。首先，房企存量物业项目较多，但运营服务较弱，同时并非所有项目都适合做康养产业，需要看项目配套、地段以及项目特点等。此外，更为重要的是，目前尚未形成长周期、低成本的资金闭环模式，房企进入养老领域是通过部分项目行业试水或项目试点，并没有像险资企业那样进行大规模拓展。
　　康养行业中房子不是重点，服务和医疗才是
　　虽然很多房企已经很有远见地早早入局了万亿元级的养老市场，但经过多年的发展，如今摆在开发商面前的问题和10年前一样——盈利，盈利，还是盈利！
　　丁祖昱认为，首先是融资挑战。在房企主业资金链吃紧的背景下，如何获得长期低息资金，如何形成很好的融资闭环是发展养老产业的重要挑战。房企经营的基本是快周转的项目，传统的运营模式并不完全适用于养老，对养老运营服务能力的欠缺是亟需补足的短板。因为养老产业投资周期长，回报率低，所需资金量巨大。除了前期建设外，核心是“养老”，还需要一系列配套服务，包括医疗、娱乐、生活、护理、设施等方面的投产。后期的装修、医疗器械、保健设施、体检设施、健身器材等是一笔很大开销，后续还有医疗、护理等人员的支出需要维持，资金运营较困难。现有房企资金的来源一般由自有资金、外部借款及银行贷款构成，对于开发商来说长期的还款压力较大。
　　值得注意的是，营销方式上，房企做养老会很自然地将做住宅那一套阶段式营销打法照搬过来，而养老项目讲究的是持续性。另外，传统地产宣传渠道并不能有效触达目标群体，得开拓有效的新渠道。
　　康养行业毕竟和卖房子不同，人才严重短缺也是房企面临的问题。业内人士认为，传统的运营管理人员并不能满足全产业链的基本养老服务要求，前期规划设计、建设销售方面的人才相对充足，但后期运营、医疗、护理、服务等环节的人才相对空白，需要大量相关领域、行业人员，尤其是养老服务人才。而且还要面对盈利困境。
　　不过，丁祖昱认为，随着政策红利与规模性“新老年人”康养需求的双向助力，养老产业投资迎来爆发窗口期，与养老产业链相关的各类企业陆续入场，并迈入战略性扩大养老产业投资的新周期。目前，康养市场供给端呈多元化特征，“多主体保障、多渠道供给”的市场格局正加速成型，并且行业集中度已初步建立。人口老龄化的必然趋势为房企入局养老产业提供了许多机会，但未来市场容量仍有待进一步提升。
（文章来源：信息时报）